编者按：按照全国人大及其常委会的工作计划，民法典编纂工作按照“两步走”的思路进行：第一步，编纂民法典总则编。《中华人民共和国民法总则》已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会第五次会议于2017年3月15日通过，自2017年10月1日起已经施行。第二步，编纂民法典各分编，合并为完整的民法典草案审议通过。2018年以来全国人大常委会已经就民法典各分编分别进行了审议，计划于2020年将民法典各分编一并提请全国人民代表大会会议审议通过，从而形成统一的民法典。《民法典》编撰和施行，特别是物权编，与不动产登记工作密切相关，民法典编撰是统筹考虑不动产登记相关问题并加以解决的最好时机。自然资源部不动产登记中心（法律事务中心）蔡卫华研究员在2017至2019年间，结合民法典编撰撰写了一系列不动产登记方面的文章，针对国有农用地使用权法定化、异议登记的法律效力、不动产抵押登记、矿业权统一登记等问题提出了立法建议和意见。
《物权法》虽然规定了不动产登记制度，并且在其第二条第二款中规定：“本法所称物，包括不动产和动产”，但是什么是不动产，《物权法》没有明确。为了更好的实施不动产统一登记制度，《物权编》编纂时需要明确不动产的概念。
一、国内规定
不动产一般指不可移动的物或者财产，但是我国法律只有《担保法》对不动产的含义进行了界定。其第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物”。另外，1988年《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》为表述“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。
2004年10月15日《物权法（草案）》（第二次审议稿）第二条第二款规定：“本法所称的物，包括不动产和动产。不动产指土地以及建筑物等土地附着物。动产指不动产以外的物，包括能够为人力所控制的电、气、光波、磁波等物。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”这一规定，已经对不动产和动产进行了明确的界定。但是不知为何在以后的审议稿以及正式的颁布稿都没再进行规定。
《物权法》第五十八条在界定集体的不动产和动产时虽有涉及但是没有明确界定：“集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产”。
国内与不动产类似的概念有房地产，住房和城乡建设部颁布的《房地产登记技术规程》（JGJ278-2012）对房地产的含义进行了界定：“2.1.1 房地产real estate 定着于地表或地下的房屋及其所占用的土地”。
二、域外规定
《法国民法典》对不动产采取列举式规定。不动产分为三类：依其性质而为不动产者，依其用途而为不动产者以及依其附着客体而为不动产者[1]。首先，《法国民法典》第五百一十八条规定，“地产与建筑物依其性质为不动产。”第五百一十九条规定,“固定于支柱以及属于建筑物之一部分的风磨、水磨，依其性质，亦为不动产。”接着，《法国民法典》以第五百二十条至五百二十五条[2]对依其用途而为不动产者以及依其附着客体而为不动产者进行详细列举。此外，第五百二十六条规定，不动产之用益权、地役权与土地使用权以及旨在请求返还不动产的诉权皆为因其附着客体而为不动产。
德国民法中并没有使用“动产”与“不动产”，而只有“不可动之物”(unbewegliche Sache，Liegenschaft)与“可动之物”(bewegliche Sache，Fahrnis)之分。换言之，《德国民法典》所谓之“不可动之物”与“可动之物”也大致相当于“不动产”与“动产”。《德国民法典》遵照罗马法的原则：“地上物属于土地”，以土地及其附着物为不动产，其余之物即为动产。因此《德国民法典》的“不可动之物”即指“地产”，但其涵义并就不等同于我们日常所言及的“土地”。除“有特定四至的地球表面”的“土地”外，与此“土地”相附着者，《德国民法典》按照“土地之物属于土地”的一元主义思想，认其为土地的一部分，亦属于“地产”。因此，德国民法中不动产包括土地、建筑物，还包括添附于土地或者建筑物而在法律上不能与之相分离的动产[3]。但是，《德国民法典》第95条[4]旋即又排除了那些为临时目的而附着者属于不动产。而是否系“为临时目的而附着”就取决于法官的解释。
《瑞士民法典》第六百五十五条规定“土地所有权的标的物为土地。本法所指的土地为：①不动产；②不动产登记簿上已登记的独立且持续的权利；③矿山；④土地的共有部分等等”。可见，在瑞士，不动产与土地是两个可以互换的概念。瑞士是在土地的基础上构建的不动产体系。这样的结论还可以从《瑞士民法典》对动产所辖的定义得到验证[5]。
根据《意大利民法典》第八百一十二条第一款规定，“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时附着于土地的建筑物以及所有自然或人为的与土地结为一体的东西是不动产”，不动产包括土地、房屋等。
《日本民法典》以其第八十六条[6]根据物的自然属性对动产和不动产下了定义，意即不动产是指土地及固定在土地上之物，如建筑物及其他“定着物”，土地及“定着物”以外之物就是动产。各个“定着物”是否具有作为不动产的独立性，则根据其他规定和交易上的观念来决定。
在美国的不同州，“不动产”一词有多种解释，但在所有的定义中，“不动产”本质上都包括土地、固着在土地上的定着物和附属于或者从属于土地的物。如佛罗里达州法称：“‘不动产’包括所有土地；土地上的改良物和定着物；所有土地上的自然附属物或在使用上与土地相连的物；制定法或衡平法规定的一切地产、收益(如股份、利息)，土地上合法的或公正的权益(如多年的价格)，法院判决的留置权、抵押权等权利以及因留置引起的债务。”[7]与此类似，伊利诺伊州法称：“‘不动产’包括陆地，水域下的土地，建筑物与构筑物，地役权，与土地有关的特许权等无实体的可继承财产，地产，以及合法或合理的权益如多年的土地价格、法院判决的留置权、抵押权等。”[8]威斯康星州法规定：“不动产不仅包括土地本身，而且也包括土地上的建筑物和改良物，所有的定着物，以及从属于它们的特权。”[9]加利福尼亚州法规定：“不动产包括土地；土地上的定着物；土地的附属物以及法律确定的不可动物。”[10]在英美法系中“real property”、“real estate”、“land”可以作同义词使用。美国佛罗里达州法规定：“‘land’、‘real estate’、‘realty’、‘real property’可以互相通用。”[11]密歇根州法规定：“‘land’、‘lands’、‘real estate’、‘real property’意即土地、建筑物等不动产和不动产上的所有权利，源于不动产的收益。”[12]因此,“real estate”与“real property”是同一事物的不同名称，包括土地、土地上的定着物和从属于土地的物。广义的土地“land”，与“real estate”和“real property'’同义，但狭义的土地只是不动产“real estate”的一种，一般指原始的未改良的土地。
三、建议
不动产是与动产相对而言的，都属于“物”的范畴，都有《物权法》（大陆法系国家）或者财产法（英美法系国家）进行调整。两者之间的区别主要是能否人为的移动，如果能够移动的被称为动产，不能移动的被称为不动产。因此，在域外其他国家和地区，不动产的概念比较广，一般包括土地以及附着于土地与其无法分离的房屋、林木等，甚至与林木没有分离的果实等也属于不动产。
但是在我国，不动产一词在法律中以及生活实践中用的很少。相反，由于房屋相对其他不动产较早的进入财产权领域，而且我国于1994年专门出台了《城市房地产管理法》，因此为公众所熟知的是房地产一词。虽然，不动产和房地产概念的区别很清晰，房地产一词只包括土地和房屋，不动产不仅包括房屋，土地还包括与土地没有分离的林木以及海域、水面等等。但是社会经常将两者混淆，经常将“房地产”等同于“不动产”。因此《物权编》编纂时有必要对不动产的概念进行界定。
目前，对于什么是不动产，对于不动产的内涵外延，各个部门包括专家学者都没有分歧和争议，关键是如何给不动产下一个准确的概念。对概念的界定主要有两种方法，一种是通过确定事物的特性和本质即内涵的方式来确定概念；一种是明确外延的方式来确定。由于从确定内涵的方式来确定不动产的概念，学理化的色彩浓重，不能通俗地为大众所接收。因此，通过列举明确外延的方式来确定不动产的概念更为合适。
为此，建议借民法典物权编编纂的契机，将不动产界定为：“不动产包括土地、海域及其附属的房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物。”
注释：
[1]《法国民法典》第五百一十七条规定：“财产，或依其性质，或依其用途，或依其附着客体而为不动产。”罗结珍译《法国民法典》中国法制出版社1999年10月第1版，第167页。
[2]《法国民法典》第五百二十条规定：“连于根系、尚未收割的庄稼与树上尚未摘取的果实，亦为不动产。谷物一经收割，以及已经摘取的果实，即使尚未运走，为动产。如庄稼仅部分收割，仅此已收割的部分为动产。”第五百二十一条规定：“通常定期采伐的矮树木或待采伐的多年生高大树木，仅随树木之伐倒，始成为动产。”第五百二十二条规定：“土地所有人向土地承租人或分成制佃农提供的用于耕作的牲畜，不论对其是否估价，只要其依契约效力与土地不分开，视为不动产。土地所有人出租给土地承租人或分成制佃农以外的其他人租养的牲畜，为动产。”第五百二十三规定：“条房屋内或其他不动产上，用于引水的管道为不动产，并属于其附着之地产的一部分。”第五百二十四条规定：“土地所有人为土地之利用与经营，在土地上安置的物件，依其用途，为不动产。依此而言，下列各项，在由土地所有人为利用与经营土地而安置时，即依其用途而为不动产：与耕作相关联的牲畜；农具；给予土地承租人或对等分成制佃农的种子；鸽舍中养的鸽子；兔笼中养的兔子；蜂巢中养的蜂群；(1984年6月29日第84—512号法律)《农村法典》第402条未指明的水面以及同一法典第432条与第433条所指的水面中放养的鱼类；压轧机械、锅炉、蒸馏器、酿酒桶与大木桶；经营铸造场造纸场与其他工厂所必需的用具；禾草与肥料。由土地所有人永久固定于土地上的其他一切动产物品，亦因其用途而为不动产。”第五百二十五条规定：“凡是以石浆、石灰或水泥附着于土地的动产物品，或者非经折断或不受损坏，或者不经破碎附着之土地部分或不受损坏，即不能拔取的动产物品，即视所有人已将其永久性固定于土地之上。居住套房内安置在墙上的镜子，如其与之附着的墙上护板连成一体不能分开，亦视已被永久固定。画幅与其他装饰物，亦同。至于雕塑，在其被安放于专门为此留制的墙壁框架内，非经损坏或打碎即不能取走时，此种雕塑为不动产。”罗结珍译《法国民法典》中国法制出版社1999年10月第1版，第167-168页。